מגזין מוניציפל
 
 
 
   
 
 
 
קיבוצניקים למען החברה
הרשמה לקבלת מגזין מוניציפל
הדואר האדום של מגזין מוניציפל
פרסום ממוקד מטרה
 

דף הבית >  משפט וקהילה >  מלכודת המס בשיוך דירות - קיבוץ יסעור כדוגמה

 
 
מלכודת המס בשיוך דירות - קיבוץ יסעור כדוגמה

לשיוך החוזי והקנייני קיימות השלכות מס רבות, הן מצד מס הרכישה והן מצד מס שבח, לרבות השלכות מס ארוכות טווח. במגזר הקיבוצי קיימת מגמה להורות לקיבוצים להצהיר על שיוך הנכסים כבר כיום במסגרת החתימה על הסכמי שיוך חוזי, על מנת "לעצור" את מירוץ הזמנים ביחס לחיובי המס ובכדי לקבוע עובדות בשטח. 

מאת: עו"ד שניר שער, רו"ח ועו"ד אביגדור ליבוביץ

ימים יגידו האם תכנוני מס אלה יעמדו במבחן רשויות המס שכן עדיין לא נאמרה המילה האחרונה מצד רשויות המס בכל הקשור לחבויות המס במסגרת הליכי השיוך החוזי, אשר כפי שאמרנו לא פעם, הליכים אלה הינם רק הליכי ביניים ויש לפעול ולהשלים את הליכי השיוך הקנייני על מנת לאפשר לחברי הקיבוצים זכויות "אמיתיות" ברות מימוש בנכסים.

על מנת להמחיש את סוגיות המס בהן אנו נתקלים במסגרת הליכי השיוך הקנייני, נשתף אתכם במקרה אשר טופל על ידינו לאחרונה בקיבוץ יסעור, המקיים הליך שיוך דירות קנייני.
לצורך כך נזכיר, כי ככלל, בטרם השלמת הליכי השיוך הקנייני ואף במסגרת הליכי השיוך החוזי, הקיבוץ הינו בעל הזכויות בקרקעות המחנה (חכירה, בר רשות) בהתאם להסכמים מול מינהל מקרקעי ישראל ,כאשר מעמדו של חבר הקיבוץ הינו של בר רשות. בעקבות הליך השיוך הקנייני, מקבלים החברים זכויות חכירה מהוונות במגרשים עליהם בנויות דירות המגורים, והדבר בא לידי ביטוי, באמצעות המלצת הקיבוץ על חבר הקיבוץ ו/או החבר המצטרף החדש, לחתימה על הסכם חכירה מהוון בין חבר הקיבוץ לבין מינהל מקרקעי ישראל ביחס למגרש עליו בנוי הבית המשויך.

ביחס להשלכות המס נסביר, כי מבחינת חבר הקיבוץ, למעשה במסגרת השיוך הקנייני, נערכה עסקה של "מכירת זכות במקרקעין" בין מינהל מקרקעי ישראל לבין חבר הקיבוץ אשר מקימה "אירוע מס" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ולכן חבר הקיבוץ חייב במס רכישה. הבעיה מתעוררת, כאשר רשויות המס בוחנות את העסקה ואז נשאלת השאלה, לפי איזו זכות נרכשת יחושב מס הרכישה? האם לפי חישוב של דירת מגורים (יחידה או לא יחידה) או שמא לפי חישוב של "קרקע פנויה" כאשר שוויה ייקבע בהתאם לגובה דמי ההיוון המשולמים למינהל מקרקעי ישראל.

בעניין קביעת שווי הקרקע יש להדגיש, כי במקום בו הקיבוץ גובה מחברים מצטרפים חדשים כספים נוספים מעבר לתשלומי דמי ההיוון (תשלום עבור הון אגודה, הון מניות, הוצאות פיתוח, פיתוח במגרשים, עבודות נוספות, תקורה וכיוצ"ב), רשויות המס עשויות לדרוש להוסיף לשווי ששולם למינהל מקרקעי ישקראל בגין ההיוון, את הכספים הנוספים ששולמו לקיבוץ הואיל ויש לראות בהם מבחינה כלכלית כסכומים ששולמו בגין הקרקע.

במקרה בו ייצג משרדנו חבר קיבוץ יסעור רשויות מיסוי מקרקעין חיפה, חייבו את פעולת השיוך במס רכישה כאשר גובהו חושב לפי קרקע (!). משמעות הדברים הינה חיוב במס רכישה בשיעור של 5% משווי הנכס. ברם, לאחר הגשת השגה וניהול מו"מ מול רשויות המס הצלחנו לשכנע את רשויות המס להסתכל על העסקה כעל רכישת דירת מגורים ולא כעל עסקת רכישת קרקע, דבר שהביא לחיסכון משמעותי במס רכישה, ובמקרה זה הואיל ומדובר בדירה יחידה, מס הרכישה עמד על גובה "0" וכל סכום מס הרכישה אשר שולם בתחילה הושב לחבר הקיבוץ בצירוף הצמדה.

שימת הלב מופנית לעובדה כי אין מדיניות טיפול אחידה של משרדי מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ, וחלק נכבד מהמשרדים רואה את הליך השיוך כחייב במס רכישה לפי קרקע ולא לפי דירת מגורים, דבר שבמרבית המקרים משית חבות מס גבוהה על חבר הקיבוץ. לכן אנו ממליצים לבחון את שומת מס הרכישה שהוצאה לכל חבר קיבוץ שלגביו בוצע שיוך דירות ואנו סבורים כי בהתנהלות נבונה ניתן להפחית את גובה מס הרכישה לפי חישוב של דירת מגורים (בעיקר אם זו דירת מגורים יחידה) חלף תשלום מס רכישה לפי מרכיב של קרקע.

הכותבים עו"ד שניר שער, רו"ח ועו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחים באגודות שיתופיות ובמיסים.
photo credit: photolibrarian